路線価・実勢価格・公示価格の違い!売却時の不動産価格を決める基準にすべきものとは?

路線価・実勢価格・公示価格の違い!売却時の不動産価格を決める基準にすべきものとは?

不動産売却のために不動産価格を調べようとして、路線価や公示価格など様々な種類があることに戸惑った人も多いのではないでしょうか?

大切な資産である不動産を売却するのですから、自分の不動産の価値は正確に判断したいと思うのは当然のことです。

本記事では、不動産の売却価格を決める際に役立つ「4つの基準額」について解説していきたいと思います。

不動産価格を決めるのに役立つ4つの基準額

不動産価格を決めるのに役立つ4つの基準額

不動産価格を決める必要がある場面というと、不動産を売却する場合をイメージする人が多いと思います。

しかし、不動産を売却する時以外に、”固定資産税の税額”や”相続税の税額”を求めたりと色々な場面で不動産価格を決める必要があります。

それらの用途によって使い分けるために、さまざまな基準額が用意されています。どのような基準額があるのか見ていきましょう。

路線価

路線価とは、その土地に面している道路によって決まる基準額のことをいいます。

国税庁から毎年7月頃に公表されるものですが、路線価の評価はその年の1月1日時点のものです。

路線価には2種類の路線価があり、相続税額の基準となる「相続税路線価」と、固定資産税額の基準となる「固定資産税路線価」に分けられます。

相続税路線価は毎年4月に発表される公示価格の約8割程度を基準に決定され、固定資産税路線価は公示価格の約7割程度を基準に決定されます。

相続税路線価は土地の相続税額を決める場合に利用され、固定資産税路線価は土地の固定資産税を決める場合に利用されます。

路線価は国税庁のホームページで誰でも確認することができます。(国税庁ホームページに掲載されている路線価は「相続税路線価」となります)

実際の路線価図はこのような表示となっています。

Aの土地の路線価を見る場合、”310D”の道路に面しているのが分かります。

路線価は1㎡あたりの価格が千円単位で表記されているため、1㎡あたりの価格は31万円ということになります。(実際に計算する場合には奥行補正率と間口補正率をかけた数値となります。)

アルファベットの記号は借地権割合を示したものです。アルファベット記号によって借地権割合が分けられています。

この記号は、「借地権」や「貸宅地」の計算をする場合に用います。先ほどのAの土地で計算すると以下のようになります。

借地権の相続税路線価 = 310,000円 × 借地権割合60% = 186,000円

貸宅地の相続税路線価 = 310,000円 × (100%-60%) = 124,000円

行き止まりの私道や建築基準法上の道路でない場合など、路線価が設定されていない道路もあります。

そのような場合には、路線価による計算ができないため税理士などの専門家に相談した方が良いでしょう。

公示価格

公示価格は土地の取引価格に対して指標をつくり、適正な地価の形成に役立てることを目的にしています。

地価公示法にもとづいて、国土交通省土地鑑定委員会が公表する土地価格です。毎年3月下旬頃に、その年の1月1日時点の評価額が発表されます。

公示価格は国土交通省のホームページで確認することができます。公示価格は、その地域の標準地で鑑定することになっていて、ほぼ毎年同じ標準地が選定されています。

そのため路線価のように、地域の中での価格差を把握することはできません。公示価格は「前年と比べて土地価格は上がっているか?」「周辺地域と比べて土地価格は高いのか?」というように、土地価格の目安を把握するのに便利な基準額です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、その名のとおり固定資産税を算出するために用いる基準額のことです。

各市町村(東京都の場合は都)が、毎年1月1日時点の評価額を算定し、毎年5月頃に固定資産税の納付書が送付されるようになっています。

固定資産税評価額は、土地と建物それぞれ別に計算されます。土地の固定資産税評価額は、公示価格のおおむね70%程度に相当します。

建物の固定資産税評価額は、建物の大きさや構造、設備や築年数などによって計算されます。

固定資産税評価額を調べる場合は、毎年5月頃に送付される「固定資産税納付書」で確認するか、役所で発行される「固定資産評価証明もしくは公課証明」で確認することができます。

実勢価格

これまで紹介した基準額はいずれも公的機関が公表しているものでした。

実勢価格は公的機関が発表しているものではなく、「実際に取引が成立する価格」のことをいいます。

公示価格や路線価などと違い、実勢価格を正確に知ることはとても難しいとされています。というのも、買主と売主が合意すればその価格が実勢価格ということになるからです。

実勢価格を調べる方法は、その地域の過去の成約物件と今の販売物件を分析するほかありません。

「過去に同じような物件がこの価格で売れている」「この物件は売りに出て2年も売れてないから高すぎるのかな?」といった感覚を身に付けることが大切です。

ちなみに、販売価格と実勢価格を同じ意味にとらえている人も多いかもしれませんが、販売価格と実勢価格は同じものではありません。

販売価格は売りに出している価格のことであり、実勢価格は実際に成約に至った際の価格のことです。

不動産売却の際に、売却価格を決める際の基準にすべきなのは販売価格ではなく実勢価格を基準に考えた方が良いでしょう。

「実際に売れる金額はいくらなのか?」といった実勢価格を正確に算出し、それを基準として販売価格を決めていくのがベストな不動産価格の決め方だと思います。

最後に

不動産を売却する際に不動産価格を決めるのと同じくらい悩むのが「どの不動産会社に売却を依頼するか?」という点ではないでしょうか?

そんなときにまず利用するのが、「不動産売却一括査定サービス」だと思います。いくつかの不動産会社が同時に査定をしてくれ、一番査定額の高い会社に依頼できるとても便利なサービスです。

しかし、ここで一つ注意が必要なのが、どれだけ高い価格を提示してきたとしても、「本当にその査定金額で売れるか分からない」という点です。

自動車やリフォーム工事、引っ越しなどの一括査定サービスの場合は、査定金額で確実に契約が成立します。不動産売却一括査定サービスの場合は、「この金額で売りに出してみますよ」という査定であり、その金額で実際に買主が見つかるかは分かりません。

売れなくても不動産会社が責任を負うことはないので、売却依頼を受けたい一心で”実勢価格とはかけ離れた価格”を提示してくる可能性も考えられます。

あまりに高い価格で売却を始めると、売却に長い時間と労力を費やしたにもかかわらず売れず、結局値下げをしなければいけなくなってしまいます。

そうならないためにも、安易に査定額で判断をせず、その査定額を算出した”根拠”は何なのかをしっかり見るようにしましょう。

不動産には相場があります。その相場を見抜くためには”データ量”と”データ分析力”が必要です。

当社では、過去に様々なポータルサイトの掲載データを自動で抽出し、膨大なデータベースを保有しています。そのデータベースを利用して、物件の適正価格を正確に算出できるようにしています。

不動産の売却をご検討の方は、無料で査定させていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。