私道のセットバックの意味とは?物件購入時の注意点、固定資産税の非課税について

私道のセットバックの意味とは?セットバックの注意点や固定資産税の非課税について

不動産会社からもらった物件資料などに”セットバック面積〇〇㎡”と記載があったりして、「セットバックってなに?」と疑問に思ってはいませんか?

初めて土地や戸建て住宅を購入する人にとって、セットバックはあまり馴染みのない言葉かもしれませんが、セットバックは不動産の価値にも大きな影響を与えるとても重要なことです。

土地や戸建て住宅の購入を考えている人は、しっかりと理解しておきましょう。今回は、建築基準法上で定められている「セットバック」について解説していきます。

セットバックとは?

セットバックとは?

セットバックを一言で表すと”敷地後退”となります。道路に対して敷地を後退させることをいいますが「なぜ敷地を後退させる必要があるのか?」「どのくらい後退させるのか」を知らない人も多いでしょう。

そこで、まずはセットバックについて基本的な知識を学んでいきましょう。

建築基準法の「接道義務」とは?

セットバックを理解するためには、まずは建築基準法で定められている「接道義務」について理解しておく必要があります。接道義務とはこのような内容です。

接道義務

建築しようとする敷地は、原則として「幅員4m」の道路に、「2m以上」接面していなければならない。

都市計画区域内で建物を建てようとする場合、この接道義務を満たさない土地には建物を建築することができません。

接道義務の目的は、どの道路にも緊急車両などが通行できるようにし、火災や災害時などに消火活動や救命活動を円滑にするためです。

建築する側からすると「接道義務のせいで思った通りに建物が建てられない…」と煩わしく感じますが、人命を守るうえではとても大切な規制といえます。

セットバックで4mを確保する

建物の建築をする際は幅員4m以上の道路に面している必要がありますが、すべての道路が幅員4m以上確保されている訳ではありません。

建築基準法が整備される以前から建築物が立ち並んでいる地域には、みなし道路などの4m未満の道路も多数見受けられます。

そのような場合は敷地の一部を後退させて道路部分を作る必要があり、その敷地後退のことを「セットバック」と呼びます。

すでに建物が建っている土地でも、建物を建て替える場合にはセットバックが必要になります。

向かい側が宅地の場合は2m

どれくらいセットバックが必要になるかは、向かい合う土地の状況によって2種類に分けられます。

一般的な住宅街は、道路の向かい側にも「宅地」の場合が多いと思いますが、その場合は「道路中心線から2m」のセットバックが必要になります。

例えば前面道路の現状が2mの場合は、下図のようなイメージです。

今回建て替えを行う敷地側で1mセットバックし、将来的には向かい側も1mセットバックするで、4mの幅員を確保することができます。

向かい側が水路・池の場合は4m

向かい側が水路やがけ、線路などがありセットバックができない場合は、向かい側ではセットバックができないため、建て替えを行う敷地側だけで4mを確保する必要があります。

先ほどと同じ前面道路の現状が2mの場合では、下図のようなイメージになります。

一つの敷地で道路幅員4mを確保する必要があるため、その分セットバック面積が広くなってしまいます。

同じ道路幅員が2mの場合でも、必要となるセットバック面積に違いが出ることをしっかり理解しておきましょう。

セットバックの注意点

セットバックがどのようなものか、お分かりいただけた思います。

セットバックは、土地の購入だけでなく、中古戸建を購入する方にとっても重要なことなので、ぜひ覚えておいてください。

次に、セットバックの注意点についてお伝えしていきます。

建築対象面積が小さくなる

セットバックをした部分については、建築対象面積に含めることができません。

所有している土地の面積が100㎡あったとしても、セットバック部分が10㎡ある場合には「90㎡」が建築対象面積となります。

建ぺい率や容積率は、建築対象面積に対してどのくらいの大きさの建物を建てられるか?というものなので、建築対象面積が小さくなるということは必然的に建てられる建物も小さくなってしまいます。

「セットバックの影響で理想の建物が建てられない…」ということも考えられるので、土地の購入前にどのくらいのセットバック面積が必要になるかをしっかり把握しておきましょう。

セットバックは拒否できない

建物を建てようとする人の中には、「駐車場もいらないし、前面道路なんて狭くて良いからセットバックなんてしたくない!」という人もいるかもしれません。

しかし、セットバックは建築基準法で定められたれっきとした法律のため、いかなる場合でも拒否することができません。

周辺一帯の道が狭くて、そもそも緊急車両なんて入ってこれないけど…?

昔から建物が立ち並んでいるエリアでは、周辺一帯の道が狭くて、自分の土地の前面道路を広くしたところで意味がないと感じることもありますが、そのような場合も例外なくセットバックが必要になります。

セットバック部分は道路として利用する

セットバックは道路として使用する部分ですが、所有権は敷地の所有者が持っていることになります。

そのため「自分のものなんだから自由に使っていいはず」と思って、セットバック部分に植木鉢や自転車を置きたくなる気持ちも分かります。

しかし新たにセットバックをして家を建てた場合、セットバック部分は「道路」としてみなされるため、自由に使うことはできません。

もちろん堀やフェンスを設置することもできず、自分の敷地内に収める必要があります。災害などが起こったときの避難経路にもなるため、セットバック部分は道路として利用するようにしましょう。

セットバック部分は非課税になる

セットバック部分は道路として認められるため、固定資産税などの税金は非課税になります。

しかし自動的に非課税になるわけではなく、自分で非課税適用を受けるための申請を行う必要があります。市役所や区役所には「資産税課」などがあるので、まずはそちらに相談してみましょう。

固定資産税は不動産を所有している限り支払う必要があるので、長い期間を考えるとそれなりの節約になるはずです。

非課税の適用を受けるためには、セットバック面積が分かる書類や土地の謄本などが必要になりますので、行政の指示に従って適用申請を行なうようにしましょう。

まとめ

セットバックは、土地や戸建て住宅を購入する際にはとても重要なポイントです。不動産価格は、土地の有効面積に対して計算するのが一般的です。

土地の坪単価を計算する場合などは、セットバック部分を除外して計算するようにしましょう。不動産会社の広告は、基本的に謄本上に記載されている「公簿面積」で記載されています。

しかし大切なのは土地の「有効面積」です。公簿面積がどれだけ広くても、有効面積に対しての大きさの建物しか建てられません。

土地や戸建て住宅の購入を決める前に、その土地の有効面積がいくらなのかをしっかり把握しておきましょう。

特に中古戸建を購入する場合には「将来建て替えなんて考えてないから別にいいよ!」と、セットバックのことを軽視しがちです。

セットバック面積は、不動産の価値に大きな影響を与えるものです。セットバックのことを知らずに不動産を購入すると、割高な不動産を購入してしまう可能性もあるので注意しましょう。