不動産の短期譲渡と長期譲渡の税金の違いとは?取得後すぐに売却すると税金が多い!?

2021年6月17日

不動産の短期譲渡と長期譲渡の税金の違いとは?取得後すぐに売却すると税金が多い!?

不動産を売却すると、状況によっては譲渡所得税が必要になる場合があります。譲渡所得税のことを”不動産譲渡税”という人もいますが、正式名称は「譲渡所得税」といいます。

不動産を売却する人の中には、「お家が古くなる前に買い替えた方が得をしやすいのでは?」と思う人もいるかもしれませんが、短期所有での不動産売却には譲渡所得税が多く必要になるので注意が必要です。

本記事では、譲渡所得税はどのような税金なのか?譲渡所得税を節税するポイントなどについて紹介していきます。

譲渡所得税ってどんな税金?

それでは早速、譲渡所得税について説明していきたいと思います。

まずは譲渡所得税が必要になるタイミングや、申告方法などについて見ていきましょう。

譲渡所得税のことを理解することで、より計画的な不動産売却が可能になるはずです。

どんな時に必要になるの?

譲渡所得税は、不動産を売却したら必ず納税義務が発生するわけではありません。

では、どのようなときに納税義務があるかというと「不動産売買で利益が出た場合」に納税義務が発生します。

不動産の売却価格から、購入価格・諸費用・減価償却費などを差し引いた利益分に対して譲渡所得税が課税されます。

単純に売却価格から購入価格を引くわけではなく、減価償却費なども考慮しなければいけない点には注意が必要です。

又、譲渡所得税はマイホームだけでなく、収益不動産や相続不動産の売却時にも課税されます。

譲渡所得税の申告方法

譲渡所得税は、その年度の確定申告の際に譲渡所得として申告します。事業所得や給与所得とは分離(分離課税)して、譲渡所得税で定められた税率で計算されます。

確定申告書の記入欄はこのようになっています。

なお、不動産を売却した場合でも譲渡所得が発生していない場合には確定申告の必要はありません。

しかし、”居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰り込み控除の特例”などの特例を利用する場合は確定申告が必要になるので注意しましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は、不動産の売却価格から購入価格、取得費、譲渡費、減価償却費を差し引いて計算します。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得 = 売却価格 - 購入価格 - 取得費 - 譲渡費 - 減価償却費

取得費とは、不動産取得時にかかった税金、仲介手数料、改装費などを加えた合計額のことをいいます。

譲渡費とは、不動産を売るためにかかった費用のことで、司法書士手数料や仲介手数料、測量や売買契約書に貼付する印紙代、立ち退き料や建物の取り壊し費用などが含まれます。

建物の取得費には、所有期間中に応じた減価償却費を差し引く必要があり、以下の計算式で計算できます。

減価償却費の計算式

減価償却費 = 取得時の価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

建物の償却率は建物構造によって異なり、下記のように定められています。

建物の構造 耐用年数 償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造 70年 0.015
れんが造、石造又はブロック造 57年 0.018
金属造(骨格材の肉厚4mm超) 51年 0.020
金属造(骨格材の肉厚3mm超4mm以下) 40年 0.025
金属造(骨格材の肉厚3mm以下) 28年 0.036
木造又は合成樹脂造 33年 0.031
木骨モルタル造 30年 0.034

これらの計算を行っていくことで、譲渡所得を計算することができます。

譲渡所得を計算することができれば、譲渡所得額に税率をかけることで譲渡所得税額を算出していきます。

冒頭でもお伝えしたように、譲渡所得税の税率は”短期譲渡”か”長期譲渡”かによって税率が異なります。

次からは、短期譲渡と長期譲渡によってどのような違いがあるのか見ていきましょう。

短期譲渡と長期譲渡の税金の違い

短期譲渡と長期譲渡の税金の違い

譲渡所得税が定められた目的の一つとしては、不動産の短期売買を繰り返すことによって起こる「不動産バブル」を抑制する目的が挙げられます。

そのために短期間での不動産売却に対しては、より多くの税金が徴収されることになっています。

短期間で不動産を売却した場合と長期間所有して不動産を売却した場合で、どのような違いがあるのか見ていきましょう。

短期譲渡の場合

そもそもどんなものが短期譲渡に当てはまるのかについてですが、短期譲渡扱いになるのは「不動産の所有期間が”5年以内”で譲渡が完了した場合」のことをいいます。

短期譲渡所得税は、「不動産の所有期間が”5年以内”で、かつ譲渡によって売却益が生じた場合」に課税対象になります。

ここでいう所有期間は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で計算することになっています。

例えば2015年4月1日に購入した不動産を2020年12月1日に売却した場合、所有期間は5年で計算され”短期譲渡”の扱いになってしまうので注意しましょう。

短期譲渡所得に課される税金は、所得税・住民税・復興特別所得税の3つがあり、それぞれの税率は下記のようになっています。

所得税率 住民税率 復興特別所得税
30% 9% 2.1%

先ほど算出した譲渡所得額に、上記の税率をかけることによって譲渡所得税の税額を算出することができます。

長期譲渡の場合

次に長期譲渡について説明していきます。

不動産を5年を超えて所有し、かつ譲渡によって売却益が生じた場合は長期譲渡税の課税対象になります。

短期譲渡と比べて税率が低く設定されており、長期譲渡の場合の税率は下記のようになっています。

所得税率 住民税率 復興特別所得税
15% 5% 2.1%

長期譲渡所得の税率は、短期譲渡所得と比べてほぼ半分です。

例えば譲渡所得税が1,000万円だった場合でどれだけの差が出るかシュミレーションしてみましょう。

短期譲渡の場合 長期譲渡の場合
所得税 1,000万円×30%=300万円 1,000万円×15%=150万円
住民税 1,000万円×9%=90万円 1,000万円×5%=50万円
復興特別所得税 1,000万円×2.1%=21万円 1,000万円×2.1%=21万円
譲渡所得税額(総額) 411万円 221万円

短期譲渡か長期譲渡かによって、これだけの差が発生してしまいます。

短期譲渡か長期譲渡かによって手元に残るお金は大きく変わるということに注意しましょう。

マイホーム特例

短期譲渡と長期譲渡の違いについて紹介しましたが、全ての不動産に対して上記の税率が課されるわけではなく、マイホームの売却については特別控除が設けられています。

今住んでいるマイホームに対しては、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除できるという特例があります。

マイホーム特例を活用すると、さきほどのシュミレーションのように不動産売却によって売却益が1,000万円出た場合でも、譲渡所得は0円になり譲渡所得税は課税されません。

マイホーム特例の計算式

譲渡所得 = 売却金額 - 取得費用 - 売却費用 - 特別控除

マイホーム特例の控除額の上限は3,000万円なので、売却金額から諸費用を引いた金額が3,000万円を超える場合には、3,000万円を超えた部分が課税対象となります。

また、マイホーム特例はあくまで居住用の不動産に対しての特例のため、別荘や仮住まい用の不動産には適用されない点に注意が必要です。

その他にも、マイホーム特例を受けるための要件はいくつかあります。

マイホーム特例の適用要件

○今自分が住んでいる不動産を売却すること。以前住んでいた不動産を売却する場合は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること

○住んでいた建物を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内に売買契約を締結し、かつ敷地を駐車場などその他の用途に使っていないこと

○売主と買主が親子や夫婦など特別な関係ではないこと

○災害などにより居住していた建物が倒壊した場合は、災害のあった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること

これら適用要件のほかにも、細かなルールが定められています。詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

まとめ

短期間で譲渡した方が良いか、長期間所有した方が良いかは状況や物件によって異なります。長期間所有することによって売却価格が下がってしまう可能性があったり、固定資産税や管理費などのランニングコストも必要になります。

特にマイホーム特例が適用されない、投資用不動産や事業用不動産は社会情勢によって価格に大きく影響します。譲渡所得税の税額だけにとらわれず、色々な場合を想定し、しっかりシュミレーションを行った上で判断することが大切です。

  • この記事を書いた人
井筒 健史

井筒 健史

20代半ばから不動産業界に従事し、これまで不動産仲介、中古住宅や土地の仕入れ、リフォームや建売住宅の企画など幅広く携わってきました。その経験で培った知識をホームページ上で掲載し、読者の方のお役に立てれば光栄です。